Românul, dacă nu s-a „născut” proprietar, cu siguranță are printre obiective să devină proprietar. România are cel mai mare procent de proprietari de locuințe din Uniunea Europeană. Aproximativ 94% din populație trăiește într-o locuință proprietate personală. Însă, lucrurile încep să se complice atunci când contextul economic general începe să fie tot mai instabil.
Într-o perioadă în care riscul de restructurări, șomaj sau înghețare a salariilor crește, oamenii se tem că nu își vor mai putea plăti ratele lunare dacă își pierd sursa principală de venit și decid să amâne o eventuală investiție imobiliară fără a strânge mai întâi toate informațiile necesare.
Și băncile devin mult mai atente în perioade dificile din punct de vedere economic și analizează mult mai riguros profilul de risc al aplicantului, ceea ce duce la o rată mai mare de respingere a dosarelor.
Adrian Morocan, broker de credite, a explicat pentru Ziare.com cât de ușor poate fi accesat un credit ipotecar în funcție de venituri, ce împrumut se poate obține, dar și care sunt ceilalți factori care influențează decizia băncii de a acorda sau nu un credit. Acesta sfătuiește oamenii ca atunci când intenționează să obțină un credit ipotecar să aibă în vedere câteva criterii importante:
”Trebuie să se asigure că au o vechime de minim 4 luni la actualul loc de muncă, să nu se îndatoreze prin obținerea altor credite, din contră, să își reducă cât de mult gradul de îndatorare prin închiderea creditelor existente (dacă e cazul), să se asigure că dispun de avansul minim necesar (15% sau 25%) și cel mai indicat ar fi să ia legătura cu un broker sau un consultant bancar pentru o simulare/verificare”.
Deși mulți se tem că veniturile pe care le obțin sunt prea mici pentru a obține un credit ipotecar, brokerul explică faptul că venitul minim acceptat de majoritatea băncilor este minimul pe economie. Există însă și excepții, acolo unde câteva bănci cer ca venitul să fie mai mare decât minimul pe economie și diferă de la o situație la alta.
Adrian Morocan a calculat pentru Ziare.com care ar fi valoarea creditului pe care l-ar putea obține o familie cu venituri de 6.000 de lei, dar și una cu venituri de 14.000 de lei.
”Pentru o familie cu un venit de 6.000 lei, valoarea maximă a creditului poate fi de aproximativ 68.000 euro. Asta înseamnă o achiziție de aproximativ 80.000 euro, pentru că adăugăm și avansul de 15% din surse proprii (12.000 euro). La acest credit, rata ar fi de aproximativ 1.900 lei, la o dobândă de aproximativ 5%. Calculul este făcut pentru un credit pe 30 de ani, fără ca familia să aibă alte credite.
Pentru o familie cu un venit de 14.000 lei, valoarea maximă a creditului poate fi de aproximativ 150.000 euro. Asta înseamnă o achiziție de aproximativ 177.000 euro, pentru că adăugăm și avansul de 15% din surse proprii (27.000 euro). În acest caz, rata va fi aproximativ 4.300 lei, tot la o dobândă de aproximativ 5%, tot pentru o perioadă de 30 de ani și tot pentru situația în care familia care solicită creditul nu are și alte credite”, a exemplificat brokerul.
Ce clienți sunt cei mai credibili în fața băncilor și cine are cele mai mici șanse să obțină un credit ipotecar
Pe lângă venitul efectiv, mai sunt și alte aspecte care pot face diferența dintre un client care primește credit și altul care este respins.
”Cea mai mare încredere în fața băncii o prezintă angajații care au o vechime mare la locul actual de muncă, nu schimbă des locurile de muncă (au stabilitate), au un venit de minim 7.000 – 8.000 de lei, au un istoric bun de creditare și lucrează la o societate care are o vechime mare în piață, este pe profit, are mulți angajați și face parte dintr-un domeniu de activitate stabil și bine plătit, cum ar fi IT, instituții publice sau învățământ”, explică brokerul Adrian Morocan.
Acesta mai prezintă și cum arată profilul clientului cu cele mai puține șanse să obțină un credit ipotecar. Cei mai dezavantajați sunt cei care au stabilitatea din punct de vedere al locului de muncă, au salariu mic, angajatorul are o vechime mai mică pe piață sau are cifre slabe sau au un istoric mai puțin bun de plăți.
De asemenea, băncile preferă veniturile din salarii cu contract pe perioadă nedeterminată. Veniturile din PFA, dividende, drepturi de autor, chirii sau diurne sunt acceptate mai greu, uneori doar după o anumită perioadă de vechime și adesea nu sunt luate în calcul 100%.
Astfel, este posibil ca pentru persoanele care obțin venituri prin modalitățile enumerate mai sus, procesul să fie mai dificil, iar în final să ducă la respingerea dosarului sau la acordarea unui credit mai mic ca valoare.
Deși oamenii sunt tentați să creadă că banca are de câștigat în toate situațiile, inclusiv în situația în care clientul nu mai poate achita creditul și locuința ajunge în posesia băncii, brokerul de credite a explicat pentru Ziare.com faptul că băncile nu au interes să rămână cu imobilele deoarece ele sunt construite pentru activitate financiară, nu pentru a administra, întreține și vinde locuințe.
”Pentru bancă, cel mai mare profit este să câștige din dobânda creditului, nu din executarea și vânzarea imobilului, deoarece pentru bancă înseamnă timp și bani pierduți. Acest proces este de durată și implică costuri cu executorul, evaluatorul, etc”, a mai explicat Adrian Morocan.
În 2025 au fost acordate cu 18,4% mai multe credite ipotecare decât în 2024, în valoare de 10,9 miliarde euro, potrivit datelor Băncii Naționale a României. Finanțările noi destinate exclusiv cumpărării de locuințe s-au ridicat la o valoare de 5,1 miliarde de euro în 2025, restul fiind reprezentat de refinanțări, restructurări de credite, reconversii și transferuri.
Rezultatele record înregistrate pe piața ipotecară din România au fost obținute într-un context în care în 2025 s-au vândut cu 5,3% mai puține unități rezidențiale la nivel național comparativ cu 2024, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
